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Aktuelles

12.07.2018 Immobilienbewertung - Bericht in der ImmoZeitung
Dirk Schemmer ist von der Industrie- und Handelskammer Südlicher Oberrhein öffentlich bestellt und vereidigt als Sachverständiger für Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken. Sein Team und er bewerten täglich Immobilien für verschiedene Bewertungsanlässe, sei es Erbschaft, Scheidung, Schenkung, Kauf,
Verkauf und unterschiedliche Auftraggeber, wie private Auftraggeber, Gerichte, oder Banken.

In Deutschland regelt der Gesetzgeber fast alles und die Immobilienbewertung wurde natürlich nicht vergessen: Für sie gibt es die "Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken", kurz ImmoWertV. Oder auch die Immobilienwertermittlungsrichtlinien WertR.

Warum Verkehrswertermittlung bzw. Marktwertermittlung?
Ergebnis eines Verkehrswertgutachtens ist der Verkehrswert im Sinne des § 194 BauGB. Er basiert auf einem der drei durch die Immobilienwertermittlungs-verordnung normierten Verfahren, nämlich dem Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren oder Sachwertverfahren. Der Verkehrswert einer Immobilie setzt sich daher zusammen aus dem Wert des reinen Grundstücks und dem Wert der Bauten. Der Verkehrswert ist der Wert, der sich im allgemeinen am wahrscheinlichsten einstellen würde. Bei der Verkehrswertermittlung wird ein Verkaufsfall simuliert. Denn jeder stellt sich die gleiche Frage: „Was ist die Immobilie heute Wert“? Ist der Preis zu hoch, finden Sie keine Interessenten für Ihre Immobilie. Ist er zu niedrig, verschenken Sie Geld. Hier entsteht ein Interessenkonflikt zwischen Verkäufer und Käufer. Die Frage ist also: Wie ermitteln Sie den Immobilienwert, um einen optimalen Preis zu erzielen?

Immobilienbewertungsverfahren im Vergleich

In der Praxis werden die folgenden drei in der ImmoWertV genannten Bewertungsverfahren verwendet.

Das Vergleichswertverfahren
Der Name sagt es: Im Vergleichswertverfahren wird der Vergleichswert aus einer ausreichenden Zahl von Vergleichspreisen ermittelt. Für die Ableitung der Vergleichspreise sind die Kaufpreise solcher Grundstücke heranzuziehen, die mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmende Grundstücksmerkmale aufweisen. Eine hinreichende Übereinstimmung der Zustandsmerkmale der Vergleichsgrundstücke mit denen des zu wertenden Grundstücks liegt vor, wenn die Vergleichsgrundstücke hinsichtlich ihrer Lage, Art und Maß der baulichen Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Größe, Grundstücksgestalt und Erschließungszustand geeignet sind, die Abweichungen nicht überproportional ausfallen und in sachgerechter Weise berücksichtigt werden können. Das Vergleichswertverfahren eignet sich insbesondere für Grundstücke, Eigentumswohnungen, Einfamilienhaus, Reihenhäuser, aber auch  Doppelhaushälften. Einfamilienhäuser sind nur bedingt vergleichbar. Damit Sie eine Immobilienbewertung nach dem Vergleichswertverfahren erhalten können, müssen Sie Angaben zu bestimmten Merkmalen Ihrer Immobilie machen. Diese Daten werden dann mit denen anderer Objekte verglichen. Einer der wichtigsten Faktoren bei der Immobilienbewertung ist die Lage. Sie hat einen maßgeblichen Einfluss auf den Verkehrswert Ihres Objekts. So zeichnet eine gute Lage unter anderem die Verkehrsanbindung, die ärztliche Versorgung und Einkaufsmöglichkeiten aus. 

Das Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren ist in der Regel bei Grundstücken anzuwenden, bei denen es für die Werteinschätzung am Markt nicht in erster Linie auf den Ertrag ankommt, sondern die Herstellungskosten im gewöhnlichen Geschäftsverkehr wertbestimmend sind. Dieses Verfahren berechnet den Sachwert aus zwei Werten, die jedoch getrennt voneinander zu begutachten sind: Bodenwert, in den auch die Erschließungskosten mit einfließen, und Gebäudesachwert, der den Bauwert samt Baunebenkosten als auch den Wert von Außenanlagen bemisst. Bei Anwendung des Sachwertverfahrens (§§ 21 ff. ImmoWertV) sind insbesondere die Herstellungskosten (§ 22 ImmoWertV), die Wertminderung wegen Alters (§ 23 ImmoWertV) sowie Baumängel und Bauschäden unter Berücksichtigung der sonstigen wertbeeinflussenden Umstände zu ermitteln. Das Verfahren eignet sich für Ein- und Zweifamilienhausgrundstücken, besonders dann, wenn sie eigengenutzt sind.

Das Ertragswertverfahren 

Im Ertragswertverfahren wird der Ertragswert auf der Grundlage marktüblich erzielbarer Erträge ermittelt. Beim Ertragswertverfahren werden zunächst der Wert des Grundstücks und der der baulichen Anlagen getrennt berechnet. Begründet wird die getrennte Wertermittlung damit, dass der Boden seinen Wert nicht verliert, während ein Gebäude nur eine bestimmte Restnutzungsdauer aufweist. Das Verfahren eignet sich besonders für gewerbliche Objekte sowie Objekte, bei denen der Mietertrag im Fokus der Betrachtung stehet (vermietete Wohn-immobilien).
Bei Anwendung des Ertragswertverfahrens findet die Lage auf dem Grundstücksmarkt insbesondere dadurch Berücksichtigung, dass die Ertragsverhältnisse, der Liegenschaftszinssatz , die Bewirtschaftungskosten und die sonstigen wertbeeinflussenden Umstände in einer ihr angemessenen Größe angesetzt werden. Weil die genannten Größen bei sachgerechter Anwendung des Ertragswert-verfahrens aus den grundstücksbezogenen Daten vergleichbarer Grundstücke, d.h. also "marktorientiert", in die Wertermittlung eingeführt werden, kann das Verfahren ebenfalls als ein vergleichendes Verfahren bezeichnet werden. Ein Verkehrswertgutachten ist für dritte transparent und nachvollziehbar (Wertansätze müssen begründet sein). Es ist ein anerkanntes Verfahren. Ein  Verkehrswertgutachten von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für Immobilienbewertungen ist auch vor Gericht verwertbar. Hierfür ist die Qualität und Expertise wichtig: Sachverständiger muss laut Definition im Gesetz über dem Durchschnitt der Bevölkerung Sachkunde haben. Da die Bezeichnung „Sachverständiger” nicht gesetzlich geschützt ist, kann sich grundsätzlich jeder auf Sachgebieten, in denen es keiner gesetzlich geregelten Zulassung oder Anerkennung bedarf, am Markt als Sachverständiger betätigen. Aus wettbewerbsrechtlichen Gründen müssen aber auch Sachverständige ohne Formalqualifizierung über entsprechende Sachkunde und Erfahrung auf dem Sachgebiet verfügen, auf dem sie ihre Sachverständigenleistungen anbieten. Aber nur öffentlich bestellte und vereidigte werden vor Gericht gerufen, da diese die höchste Kompetenzstufe eines Sachverständigen aufweisen.

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 (ImmoZeitung vom 12.07.2018)
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