Was ist meine Immobilie wert? In der Praxis liegen die Preisvorstellungen von Verkäufer und Käufer oft weit auseinander. Im Gegensatz zu Aktien liefert hier kein Börsenwert Orientierung. Hilfe leisten Sachverständige für Immobilienbewertung. Da die Bezeichnung „Sachverständiger“ gesetzlich nicht geschützt ist, gilt es, die fachliche Kompetenz, die Seriosität und die Qualität des Bewerters genau zu prüfen.

Für den Wert einer Immobilie gibt es keine einheitliche Definition. Das Gericht benötigt den Verkehrswert, das Kreditinstitut den Beleihungswert und das Finanzamt den Wert für die Schenkungs- und Erbschaftssteuer. Damit unterscheiden sich sowohl der zu ermittelnde Wert als auch die zur Ermittlung vorgesehenen Methoden. Immobilien weisen zudem Eigenschaften auf, die zu erheblichen Schwierigkeiten bei der Ermittlung ihrer Werte führen. Sie sind sehr langlebig, wechseln im Vergleich zu Aktien relativ selten den Eigentümer und lassen sich durch ihre Standortgebundenheit und die Art ihrer Nutzung nur schlecht miteinander vergleichen. Erzielte Preise entsprechen nicht immer dem Wert einer Immobilie, da Preisen häufig subjektive Zwangslagen, persönliche Präferenzen oder unattraktive Anlagealternativen zugrunde liegen.

Wertermittler müssen zahlreiche Gesetze und Verordnungen, ökonomische Rahmenbedingungen, technische Standards und die Wünsche der Marktteilnehmer berücksichtigen. Hierzu benötigen sie eine qualifizierte Ausbildung. Da in Deutschland weder der Begriff „Sachverständiger“ noch die Voraussetzungen zu dieser Tätigkeit gesetzlich geregelt sind, fordern viele Auftraggeber ein „Gütesiegel“ von einer unabhängigen und kompetenten Stelle, das sicherstellt, dass die von ihnen beauftragten Gutachter qualifiziert sind und die von diesen erbrachten Leistungen ihren Qualitätsansprüchen auch genügen.

In Deutschland garantiert dieses Ziel vor allem die durch halbstaatliche Kammern, beispielsweise den Industrie- und Handelskammern (IHK), bestätigte besondere Fachkunde des „öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen“. Die öffentliche „Bestellung und Vereidigung“ bescheinigt einem Sachverständigen, dass er auf einem bestimmten Fachgebiet besonders qualifiziert ist, darüber hinaus persönlich geeignet und in der Lage ist, Gutachten auch für Gerichte zu erstatten. „Um die öffentliche Bestellung für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken zu erhalten, muss sich ein Sachverständiger einer aufwändigen Überprüfung unterziehen. Auch danach steht die Tätigkeit unter der Aufsicht der Bestellungsbehörde“, erläutert Dirk Schemmer, dessen Bestellung als öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für Immobilienbewertung gerade von der IHK Südlicher Oberrhein bis 2025 verlängert wurde. Die Bestellung erfolgt regelmäßig befristet, für die Dauer von fünf Jahren. „Auch bereits öffentlich bestellte Sachverständige können daher ihre Bestellung wieder verlieren, wenn ihre Qualifikation nicht mehr den aktuellen Anforderungen genügt oder sie ihre Pflichten nachhaltig verletzen“, so Schemmer. Somit nehme die Aus- und Weiterbildung einen hohen Stellenwert ein. Er selbst habe schon 2009 an der Deutschen Immobilien-Akademie an der Universität Freiburg den Studiengang zum Diplom-Sachverständigen für Immobilienbewertung absolviert und qualifizierte Weiterbildungen seien für ihn Pflicht. Neben Verkehrswertgutachten bei An- und Verkaufsabsichten, Erbauseinandersetzungen, Ehescheidungen, Vermögensaufteilungen und -übertragungen oder im steuerlichen Kontext zählten auch Mietwert- und Schiedsgutachten zu seinen Aufgaben. „Da ich auch als Immobilienmakler tätig bin, verfüge ich über gute Kenntnisse des regionalen Marktes, seiner Trends und Entwicklungen. Das kommt mir auch bei der Erstellung von Gutachten zu Gute“, stellt Schemmer fest.